こんにちは。家賃保証会社に勤めている、バードと申します。
家賃の未払いがあった際に、滞納家賃を立て替えて入居者に取り立てるのが保証会社です。
突然ですが、最近話題になっている「リースバック」という制度をご存知でしょうか。
簡単に言うと、持ち家（戸建て・マンション）を売却して、賃貸物件として自分で住み続けるというものです。
「老後の資金のために」「年金では足りないという人に」「住宅ローンの支払いが難しいなら」
大手不動産会社も宣伝しており、何の問題もなさそうなシステムですが、はっきり言います。
リースバックは絶対にやめておいた方がいいです。
住宅ローンが支払えなくなった時点で、物件は売却するべきです。
その理由を家賃保証会社に勤める私の立場から解説していきます。
そもそもリースバックって？
最近ではCMなんかでもよく聞くようになった「リースバック」。
その仕組みを一言で説明すると、持ち家を売却して自分で家賃を支払いながら住み続けるというものですね。
特に住宅ローンを支払えなくなった人が利用するケースが多いですね。
まとまったお金を受け取ることができ、かつ、住み慣れた家に住み続けることができるというシステムで、理想的だと感じます。
ただし、その実態を知っている家賃保証会社という立場からはお世辞にも“良いシステム”ということはできません。
その理由を詳しく説明していきます。
1、家賃が相場よりも高く設定されることが多い
賃貸物件になるので、当然、家賃は最大の問題です。不動産会社としては、安く買って、高い家賃で貸すというのが一番利益が出る方法です。
しかし、あまりに安い売却金額を提示しても売主も首を縦には振りません。
じゃあ不動産会社はどうするか？
売却時の金額はある程度高い金額を提示し、同時に家賃も高くします。
2、売却費はローン返済でほとんど消える
「まとまったお金が手に入る」
そんな触れ込みの下、不動産会社はリースバックはオススメしてきます。
しかし、実際は（リースバックを申し込む人はローンの返済に行き詰った人が多いので）住宅ローンの返済に充てられることが多いです。
そうなると、高く設定された毎月の家賃の支払いも難しくなってくるわけです。
実際、保証会社で仕事をしていても、リースバックの案件では、賃貸借契約が始まってからすぐに家賃の延滞が始まることは少なくありません。
3、家賃が払えなくなったら…
しかも、そのほとんどで、家賃の支払いが追い付いていかないにも関わらず、自主退去という判断をしない（というよりできない）人がほとんどです。愛着のある家だからという理由で引っ越しができず、最終的に訴訟となり、強制執行で荷物を出されてしまいます。
「荷物を出されるだけなら…」と思う人もいるかもしれませんが、それまでの滞納家賃や訴訟時の費用諸々も全て請求されます。
保証会社も多額の実損が出ているわけですから、督促は優しくありません。
考えただけでも恐ろしいですよね。
4、リースバックの実情
実例①：弟が勝手にリースバック
弟が親から持ち家を相続しましたが、お金の使い方が粗く、住宅ローンが支払えなくなってしまいました。
そこで、家族の誰にも言わないで勝手に持ち家をリースバックに出しました。弟は他にもお金を借りていたみたいで、住宅ローンの支払いと個人の借金で売却費は全てなくなりました。
兄である私と母が連帯保証人になり、何とか支払いは追い付いている状況ですが、家賃も高め、家計も火の車で支払えなくなる未来が見えています…
実例②：明け渡し訴訟にまで…
結婚して夢のマイホームを購入！でも、住宅ローンが払えなくなり…夫がリースバックを利用しました。
しかし、妻である私や子どもにもその事実を知らせず、勝手にリースバックにしていて、毎月の家賃も支払えなくなっていました。
数か月分の家賃が滞り、最終的に明け渡し訴訟になりました。
裁判所から夫宛に不在配達票が届ていており、問い詰めたところ、リーズバックにしていたことが判明しました。
すぐに安い賃貸物件に引っ越し、何とか支払いの和解もまとまりましたが…一歩間違えばもっと大変なことになるところでした。
もちろん、すべての不動産会社がいたずらに家賃を高くしたり安く買いたたりするわけではないですが、悪質な不動産会社もいるというのは事実です。
じゃあどうすればいいの？
「住宅ローンが支払えなくなったら持ち家は売却する」
この一言に尽きます。住宅ローンを滞納していると、最終的には強制的に競売にかけられる。リースバックにしても、高い家賃を取られて、最終的には支払いも滞ってしまう…
だったら手遅れになる前に、自分の家を売って、別の家賃の安い賃貸物件に引っ越しをしてください。
家を売却するときに大事なのは…しっかり見積もりをすること！
家を売却するときに大切なのは、売却額を事前に数社に見積もりをしてもらうことです。
「見積もりなんてどこも一緒でしょ」「大手に任せていたら安心！」と思うかもしれないですが、不動産会社も多種多様。規模が小さくてもその地域で古くから売買を行っている会社があったり、マンションの売買に精通している会社もあったり、戸建ての物件の売買に精通している会社もあったりします。
土地柄によっては数百万単位で高く売れたりすると言います。
とはいえ、何社も自分で電話したり足を運んだりするのは面倒…
そう思う人も多いかと思います。そんな人には不動産一括査定サービスがおすすめです。
不動産一括査定サービスとは？
その名前の通り、一度、手続きをするだけで、複数の不動産会社に見積もりを出すことができるというものです。
個人的におすすめなのが、ズバット不動産売却です。
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ズバット不動産売却とは？
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ただ、査定をしてもらった結果、今、売買すべきではないと思えば、もちろん断ることはできますので、ご安心下さい。
まとめ
ズバット不動産売却を使うと…
①たった58秒で売却の見積もり依頼ができる！
②複数社の査定で、数百万円高く売れることも！
ここ数年、地価公示価格が高くなり続けています。
またリモートワークの広まりから、地域を問わず、居住用物件の需要が高まっていることなどから、今が最適な売り時といえるかもしれません。
もちろん、今後、コロナ影響がプラスに働くかどうかはわかりませんが、将来のため、手遅れにならないように、今のうちにを売却を検討してみるのはアリかなと思います。